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江北一化工厂旧址建造公寓仔细一看该楼盘还有这些问题……

 
作者:九游会  来源:AG九游会  时间:2020-08-01 17:36  点击:
 

  近日,市民吴先生向南京多家媒体反映,江北一楼盘涉嫌欺诈销售,自己要求退房却被告知须按合同交纳14.6万元的违约金!

  今年4月,在宁工作的吴先生与女友打算在南京购置一套房子,但由于资金有限,在邻居的建议下,他们把目光放在了浦口宝隆时代广场的公寓产品上。很快地,两人选中了一套58㎡挑高公寓,并在两天之内交齐了定金和首付款。

  然而就在吴先生沉浸于喜悦时,同事的一句话让他坐立不安:“你买了宝隆时代广场?我们江浦人都知道,那个楼盘所在地原先是化工厂,本地人都不敢买的。”

  但这一细节,在吴先生购房时,置业顾问却只字未提。对于吴先生的质疑,置业顾问表示:“项目所在地原先只是化肥厂,对人体没有伤害,况且售楼处也张贴了不利因素提示。”当吴先生再次来到售楼处,的确找到了所谓的不利因素公示,但放置公示的位置非常不起眼!

  原来,宝隆时代广场前身系江北NO.2011G30商业地块,原为南京四力化工有限公司用地,2004年随着企业的搬迁,该地块空置出来。该企业是我国生产苯胺的大型厂家之一,建有年产万吨苯胺和1.5万吨硝基苯的装置。而苯胺是生产农药的重要原料,短期内皮肤吸收或吸入大量苯胺者会出现高铁血红蛋白血症,长期低浓度接触可引起中毒性肝病。

  2011年,该地块被江苏常发地产有限公司以3.43亿元底价拿下,规划建设12幢小高层4.8米LOFT公寓、1栋集中式商业、1栋沿街商业和部分内街商业,也就是我们现在所看到的宝隆时代广场。在2012年,浦口区环境保护局发布NO.2011G30地块的环境影响评价信息第二次公示,公示显示该项目的建设总体上符合《南京市城市总体规划(1991-2010)》和《南京市浦口新城总体规划》。

  尽管在官方的检测结果中该地块已达到居住环境的标准,但周边民众仍有担忧,认为该地块之前长期用于化工生产,难保不会对以后生活造成细微的影响,而公寓销售人员也因此明显刻意回避。

  站在购房者的角度,吴先生认为,开发商此举系刻意隐瞒,涉嫌欺诈销售,随即提出了退房的要求,但经过交涉,开发商表示,如果想要退房需按照合同履行相关约定。

  合同注明:合同解除时,定金不予返还,乙方还需向甲方支付房款的10%作为违约金

  按照吴先生购房金额来计算,除去5万元定金不予退还外,剩余96万元尾款中有9.6万需作为违约金赔付,这就意味着吴先生退房共要损失14.6万元。但吴先生坚决认为开发商在售楼过程中没有如实告知不利因素,误导自己在不知情的情况下购房,要求开发商无条件退还所有购房费用及房屋定金并解除购房合同!

  在购房过程中,开发商有义务提醒购房者关于房屋价格的信息、业主生活可能产生不利影响的因素,包括垃圾站、交通影响、噪音、辐射等等因素。可以进行现场公示,但如宝隆时代广场售楼处这样的公示,并不能起到有效的公示作用,形同虚设。如果在合同或是补充协议中也没有提及到不利因素可能产生的不利影响,购房者可提请诉讼,最高可获得不超过购房金额两倍的赔偿金。

  此外,如果吴先生想要退房,需要举证不利因素对于自己生活的严重影响。但同时,李律师也表示,该地块虽然此前是化工用地,但经过规划且通过了官方部门的环测,从法律层面来说在该土地上建设项目是没有问题的。

  宝隆时代广场遭遇退房早已不是什么新鲜事了,据365房地产网数据显示,宝隆时代广场累计退房达到130套次。

  实际上,宝隆时代广场自开盘以来各类负面新闻层出不穷,诸如“变相捂盘”、“偷面积”、“涉嫌售后包租”以及“宣传作假”等等。

  2017年5月20日,宝隆时代广场首开592套公寓房源,均价1.9万/㎡,期房毛坯交付,3小时内便已去化8成。据统计,当天有2300多名客户到访,销售业绩更是达到了5.3亿。

  然而同年的7月21日,当宝隆时代广场再次加推234套公寓房源,均价17000元/㎡,并给出了“四重优惠”,一周时间仅有21套房源认购。

  据业内人士分析,造成如此之大差异的原因在于,该项目首开前夕承诺十年“售后包租”。开发商对购房者表示和某家商业运营公司进行合作,购房人可以把房子交给该公司运营,租约时间为期十年,每半年获取一次租金。按照约定,获取的租金直接和贷款金额持平,这就意味着购房者每月无须还贷,而且还能在十年租约到期后,获得额外的收益;如果买房人自己想要使用此房,贷款金额的3/4由开发商承担,个人仅需承担剩余贷款总额的1/4。

  举个例子,一套面积约41平米的4.8米精装挑高公寓,价格取最新的1.7万元/平米,粗略来算,总价在69.7万左右。按照首付5成,贷款10年来算,共计34.85万,月供达到2904元,每月这笔钱将会由开发商承担。如果你想自己住,还可以向开发商申请,只需每月付四分之一的租金,约700多元。

  然而真正到了首开之日,开发商却取消了包租的计划,在价格上做出一定折扣,并对“包租”一词不再提及。不少购房者认为自己被无法兑现承诺的开发商忽悠了,纷纷在网上发声,此后媒体也发声报道。但其实早在2001年出台的《商品房销售管理办法》中,第十一条就明文规定:“不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

  在二期房源加推时,再也没有了“包租”的概念,或许是因为没有了利益的诱导,或许是由于“包租”事件给购房者造成的不良印象,购房者变得更加理性,该楼盘的销售情况显露出它的真实面。

  2017年12月2日宝隆时代广场领取5栋公寓的销许,分别是3号楼、4号楼、7号楼、10号楼、11号楼,均价30000元/㎡。

  当时在售楼处公布的房源中,仅有3号楼可售,公示价格为“优惠价”17000元/㎡,而同时领取到销许的4号楼、7号楼、10号楼、11号楼并未作出价格公示表。当现场购房者问及剩余房源时,项目负责人表示,领到销许的楼栋都可以买,但是购房者想买4号楼、7号楼、10号楼、11号楼,就没有“优惠价”,需按照销许30000元/㎡的价格来买!

  按照房产管理部门的相关规定,取得商品房预售许可证后的楼盘,必须在10天内一次性公开销售全部房源。而对于开发商打着3号楼优惠出售的旗号,刻意转移购房者对其他几栋楼注意力的做法,业内人士表示,开发商明显是变相捂盘,涉嫌严重违规。

  这一事件经媒体曝光后,宝隆时代广场对4号楼、7号楼、10号楼、11号楼开始出售,但价格最终定在19000-20000元/㎡,仍比之前在售的3号楼高出许多!

  宝隆时代广场每个户型都是4.8米挑高,宣传中“买一层送一层”,实际上是需要业主自己出钱做隔断。如果选择开发商提供的的装修套餐,需要交纳6-12万元,但其实该行为涉嫌违规 “偷面积”,更重要的是存在安全隐患!

  此外,在52㎡样板间里,有一个“赠送的”阳台,其实是设备平台改造成阳台,属于违建,同样涉嫌“偷面积”。

  据统计,约有300户首开及部分第二批加推购入宝隆时代广场公寓的业主,在近一年的时间里,无法办理贷款。当他们联系银行时,均得到同一个答复:“房子被开发商抵押给银行了,你所购买的房源,开发商还没有办理解押手续,只有开发商将抵押的房源先行解押,银行才能办理购房者的贷款申请。”

  经调查,2017年11月,开发商就将宝隆时代广场项目抵押给了银行,完成近12亿贷款,但在房子售出后,却并没有按照正常流程将首付款用于解押房源,所以才导致部分房源迟迟无法办理贷款。

  在这一年里,开发商从未向任何一位业主透露过此事!专业人士认为,随着利率不断上浮,购房成本将会渐渐加大,购房者有可能因贷款无法办理,而被迫交足全款。其次,该开发公司刚刚拿地的其它项目何时上市还遥遥无期,若一处资金出现问题,那么开发商整体资金链就会断裂,项目就会出现“烂尾”的风险,一旦“烂尾”,那这些没有解押的房子就无法解押了,首付款可能要打水漂,或将造成无法估量的损失!

  在项目预售方案中,我们看到宝隆的开发资质为暂定资质:若出现歇业等清算情况,本项目的质量责任承担主体则变更为江苏星月星建筑安装工程有限公司,该公司具备独立的法人资格和相应的赔偿能力。

  江苏星月星建筑安装工程有限公司同时也是该项目的施工方单位,且不论该公司与宝隆时代广场的开发商南京常发江北投资公司同属于来自泰兴的江苏兴隆兴业地产集团,更重要的是,该公司由于失信,已被列为国家失信被执行人!

  担保的的职责在于对方公司出现歇业等清算情况时,担保方能够按规定赔偿相应款项,但处于失信被执行人名单的“星月星”能否肩负起这一责任,值得怀疑!

  除了上述问题外,宝隆时代广场还存在着许多虚假宣传问题,诸如“民用水电通燃气”、“虚报容积率”等。

  宝隆时代广场在前期宣传中多次提及,将以普通水电计算价格,且后期入住后,可以帮助业主开通燃气。然而目前40年产权公寓基本都是商用水电或商电民水,极少数的大户型公寓可能会开通燃气,这类事件即使维权最终也只能是不了了之,开发商的这种营销套路屡见不鲜!

  此外,在开发商前期的公示中显示,宝隆时代广场容积率3.5,但核实相关数据后发现,该数据并不真实,按照计算公式,容积率=总建筑面积/占地面积,即259976㎡/60197㎡≈4.3!此前宣传的低密度社区,怕是有些站不住脚了吧。

  宝隆时代广场的销售情况揭穿了其宣传的谎言,又在接二连三的欺骗与隐瞒中逐渐透支人们对于该项目的信任!

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